Tư vấn M&A Dự án Bất động sản

760

Qui trình chuyển nhượng dự án Bất động sản tại Việt Nam

Để mua bán sáp nhập (M&A – Mergers & Acquisition) một dự án Bất động sản (BĐS) tại Việt Nam, thông thường có 2 lựa chọn tối ưu nhất: (1) mua lại cổ phần của công ty chủ đầu tư dự án; (2) chuyển nhượng dự án (BĐS) từ công ty chủ đầu tư dự án sang công ty đầu tư.

Minh Khang Land tư vấn cho các nhà đầu tư là các tập đoàn đa quốc gia, các tổ chức tài chính quốc tế, các quỹ đầu tư ngoại … lựa chọn phương thức 1 là nhanh nhất và thủ tục ngắn gọn nhất, còn các nhà đầu tư nội thì cả hai phương thức đều phù hợp.

Để hiểu tổng quát hai cách thức chuyển nhượng trên, các luật sư và chuyên gia của Minh Khang Land sẽ phân tích cụ thể hơn để nhà đầu tư có thể lựa chọn sơ bộ cách thức chuyển nhượng trước khi tiến hành giao dịch chi tiết một dự án BĐS tại Việt Nam.

Lựa chọn (1): Bên cạnh công tác kiểm tra tính pháp lý và danh mục pháp lý chi tiết dự án, Nhà đầu tư cần phải tiến hành thẩm định chi tiết (Due Diligence – DD) về pháp lý và tài chính của công ty chủ đầu tư. Điều này sẽ tiêu tốn tiền bạc và thời gian nhưng thực sự cần thiết. Trong nhiều trường hợp, công ty chủ đầu tư thường là công ty có nhiều năm hoạt động và việc thẩm định soát xét hồ sơ chi tiết sẽ phức tạp hơn và cần thuê công ty kiểm định độc lập để thực hiện việc này một cách chính xác và khách quan nhất. Theo cách thức này thì Đơn vị tư vấn độc lập Minh Khang Land có thể hỗ trợ nhà đầu tư tạo Cấu trúc giao dịch ( Deal Structure) theo nhu cầu thực tế về vốn và mức độ hoàn thiện pháp lý cho hai bên giao dịch, thiết lập  các điều khoản giao dịch (Term sheet), Cung cấp thông tin thị trường (MPA – Market Performance Accessment), tính toán lợi ích đầu tư ( FS – Feasibility Study), Các thủ tục lập và cấp phép dự án ( Submission and approval Procedure for Real estate Project) và Quy trình pháp triển dự án BĐS tại VN ( Development of Comercial & Residential Real Estate Project Procedure), Hỗ trợ khảo sát và đánh giá thực tế dự án (site inspection Support) , Hỗ trợ lên soạn thảo Hợp đồng chuyển nhượng cổ phần doanh nghiệp hoặc các loại Hợp đồng khác ( SPA – Share holders sales and purchaisng Agreement), Hỗ trợ kết thúc giao dịch thành công cho hai phía ( Deal Closing) etc.

Thông thường trước khi giao dịch, Chủ đầu tư dự án sẽ cung cấp một bộ hồ sơ hoàn chỉnh về pháp lý doanh nghiệp, pháp lý dự án và Thư chào giá ( Offer Letter), Bên nhà đầu tư sẽ gởi Thư quan tâm ( LOI – Letter of Interrest) và Chứng minh tài chính ( POF – Proof Of Finace) cho Đơn vị tư vấn Minh Khang Land tiếp nhận và thu xếp cuộc hẹn tiếp theo để hai bên thảo luận chi tiết các bước giao dịch tiếp theo.

Lựa chọn (2): Nhà đầu tư không cần phải làm công việc thẩm định chi tiết (DD) cho công ty mục tiêu mà chỉ thực hiện thủ tục chuyển giao dự án từ Công ty Chủ đầu tư qua công ty của nhà đầu tư.

Giới hạn trong bài phân tích này, chúng tôi chỉ đề cập đến quy trình của lựa chọn (2).

1. Điều kiện chuyển nhượng dự án BĐS

Theo Điều 49 của Luật kinh doanh BĐS 2014, điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS phải bao gồm những điều kiện sau:

a. Điều kiện liên quan tới dự án BĐS:

· Dự án phải được phê duyệt bởi các cơ quan có thẩm quyền; phải có quy hoạch 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng chung được phê duyệt.

· Công tác bồi thường hoặc giải tỏa mặt bằng của dự án hoặc một phần của dự án được chuyển giao phải được hoàn thành.

· Đất được sử dụng trong dự án không bị xung đột hoặc bị kê biên nhằm đảm bảo tính pháp lý hoặc để tuân theo quyết định quản lý của cơ quan có thẩm quyền.

· Không có bất kỳ quyết định nào về thu hồi dự án hoặc thu hồi đất được thực hiện bởi cơ quan có thẩm quyền; trong trường hợp có bất kì vi phạm nào trong quá trình thực hiện dự án, nhà đầu tư phải tuân thủ quyết định phạt vi phạm.

b. Điều kiện liên quan tới bên chuyển nhượng (chủ dự án)

Bên chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất liên quan đến toàn bộ hay một phần dự án được chuyển nhượng.

c. Điều kiện liên quan đến bên nhận chuyển nhượng (nhà đầu tư)

Bên được chuyển nhượng phải là doanh nghiệp BĐS, có năng lực tài chính và cam kết duy trì kinh doanh theo luật định và đảm bảo rằng dự án được thực hiện theo tiến độ và quy hoạch được phê duyệt.

2. Qui trình chuyển nhượng dự án BĐS

a. Chuẩn bị hồ sơ

Theo Điều 12.2, Nghị định số 76/2015/ND-CP của Chính phủ về hướng dẫn thực hiện Luật kinh doanh BĐS (“Nghị định số 76”), hồ sơ dự án bao gồm những tài liệu sau:

– Đơn xin chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần của dự án;

– Các tài liệu liên quan đến toàn bộ dự án hoặc 1 phần được chuyển nhượng, bao gồm:

  • Giấy phép đầu tư hoặc đơn chấp nhận đầu tư cấp bởi cơ quan có thẩm quyền (bản sao y công chứng );
  • Quyết định phê duyệt dự án, quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng (bản sao y công chứng);
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ hoặc một phần dự án được chuyển nhượng (bản sao y công chứng);

– Bản báo cáo tiến độ dự án đến thời gian chuyển nhượng do bên chuyển nhượng phụ trách (sủ dụng mẫu số 09a và 09b được ghi trong Phụ lục ban hành bởi Nghị định số 76).

– Các tài liệu của bên đầu tư, tức bên nhận chuyển nhượng, bao gồm:

  • Đơn xin nhận chuyển nhượng dự án (sử dụng mẫu số 10a và 10b ghi trong Phụ lục được ban hành bởi Nghị định số 76);
  • Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có lĩnh vực kinh doanh BĐS hoặc giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có vốn điều lệ phù hợp với quy định luật pháp (bản sao y công chứng), trừ trường hợp nhà đầu tư nước ngoài không thành lập tổ chức kinh tế như đã quy định trong luật đầu tư;
  • Tài liệu chứng thực về vốn chủ sở hữu được quy định trong pháp luật về đầu tư và BĐS. Đối với doanh nghiệp không có tài liệu chứng thực liên quan đến vốn chủ sở hữu theo quy định trong luật về đầu tư và BĐS, doanh nghiệp sẽ được yêu cầu cung cấp giấy chứng nhận cấp bởi tổ chức kiểm toán độc lập hoặc một báo cáo tài chính đã được kiểm toán trong năm gần nhất (năm hợp đồng chuyển nhượng hoặc năm trước đó); đối với doanh nghiệp mới, nếu vốn ở dạng Việt Nam Đồng hoặc ngoại tệ, thì ngân hàng thương mại, nơi doanh nghiệp nói trên mở tài khoản, phải chứng nhận số dư tiền gửi; nếu vốn doanh nghiệp ở dạng tài sản, yêu cầu phải có chứng nhận giá trị tài sản của doanh nghiệp được cấp bởi tổ chức liên quan có thẩm quyền.

b. Qui trình nộp hồ sơ xin xét duyệt

Bên chuyển nhượng nộp hồ sơ cho cơ quan có thẩm quyền. Theo Điều 50 của Luật kinh doanh BĐS và Điều 12.1, Điều 13 của Nghị định số 76, cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản được liệt kê dưới đây:

– Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh xem xét việc cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS được họ phê duyệt. Trong trường hợp dự án nằm trong khu vực đô thị mới và phát triển nhà ở, cơ quan có thẩm quyền là Sở Xây dựng; trong trường hợp dự án BĐS khác, các cơ quan có thẩm quyền là những cơ quan chuyên trách được quy định bởi Ủy ban Nhân dân tỉnh.

– Thủ tướng Chính phủ xem xét việc cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS do Thủ tướng cấp phép.

Thời gian xử lý hồ sơ: trong vòng 30 ngày tính từ ngày nhận được hồ sơ hoàn chỉnh đối với dự án thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân cấp tỉnh; hoặc 45 ngày đối với dự án thuộc thẩm quyền Thủ tướng chính phủ. Trong thời gian kể trên, cơ quan có thẩm quyền phải tham khảo ý kiến của các cơ quan có liên quan để quyết định cấp phép chuyển nhượng. Nếu hồ sơ bị từ chối xét duyệt, cơ quan có thẩm quyền phải đưa ra lời giải thích cho bên chuyển nhượng. Trong vòng 30 ngày tính từ ngày quyết định thông qua chuyển nhượng dự án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, các bên phải:

(1) Hoàn thành kí kết thỏa thuận chuyển nhượng (bên nhận chuyển nhượng phải tiếp tục thực hiện dự án hoặc một phần dự án đã được chuyển nhượng); và

(2) Chuyển nhượng dự án (bao gồm tất cả tài liệu của toàn bộ dự án hoặc một phần dự án đã được chuyển nhượng, chuyển giao các chú thích và danh sách tài liệu cho bên nhận chuyển nhượng).

Ghi chú: Trước khi tiến hành việc chuyển nhượng, bên chuyển nhượng phải thông cáo cho toàn bộ khách hàng (nếu có) thông qua phương tiện truyền thông đại chúng trước 15 ngày (ít nhất là 3 số liên tục của tờ báo được phát hành trong địa phương, trên các kênh ti vi địa phương, hoặc trên 1 trang mạng cơ quan trung ương (nếu có) về việc chuyển nhượng, các quyền và lợi ích của khách hàng và những tổ chức có liên quan). Nếu bất cứ khách hàng hay tổ chức có liên quan thắc mắc về quyền và lợi ích liên quan đến dự án hay một phần dự án được chuyển nhượng, bên chuyển nhượng có nghĩa vụ cung cấp phản hồi trước khi kí kết hợp đồng chuyển nhượng.

Với nguồn hàng sẵn có: Khoảng 300 dự án BĐS tại VN từ những dự án mới chỉ có Chấp thuận đầu tư đến dự án đã có Giấy phép xây dựng, từ dự án nhà ở thấp tầng đến chung cư cao tầng, từ dự án quy mô chỉ 350 tỷ đến dự án tỷ đô , từ dự án ở tỉnh đến dự án tại các đô thị lớn tại HN, HCM, Đà Nẵng, Phú Quốc, Vân Đồn… chúng tôi tin rằng sẽ cung cấp cho Quý nhà đầu tư rất nhiều sự lựa chọn phù hợp nhất với khảu vị của mình và đạt được lợi ích tối đa nhất.

Để giao dịch thành công, rất cần sự tư vấn chuyên nghiệp và nhiệt tình của đội ngũ chuyên gia, luật sư của chúng tôi, quý Nhà đầu tư vui lòng liên hệ

Web minhkhangland.vn  và Email vietnamunique@gmail.com  hay 

Hotline:  0909 009 304

Mở rộng nội dung, Minh Khang Land giới thiệu quy trình bắt đầu áp dụng từ 2020:

Quy trình thực hiện dự án nhà ở (đề xuất của Sở Xây dựng Tp HCM):

* Với dự án chủ đầu tư chưa có quyền sử dụng đất ở hợp pháp:

Bước 1: Lập thủ tục quyết định chủ trương đầu tư.

Bước 2: Lập quy hoạch chi tiết 1/500.

Bước 3: Lập thủ tục giao thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Bước 4: Lập thủ tục xác định nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất theo quy định, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở.

Bước 5: Công nhận chủ đầu tư, chấp thuận đầu tư, thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, cấp giấy phép xây dựng và triển khai xây dựng.

* Đối với nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp:

Bước 1: Chấp thuận chủ trương đầu tư.

Bước 2: Công nhận chủ đầu tư.

Bước 3: Trình duyệt đồ án quy hoạch chi tiết 1/500.

Bước 4: Chấp thuận đầu tư dự án.

Bước 5:

+ Bước 5A: Thẩm định thiết kế kỹ thuật, thiết kế cơ sở cấp giấy phép xây dựng.

+ Bước 5B: Dự án có điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch: xác định nghĩa vụ tài chính bổ sung song song thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật và cấp giấy phép xây dựng.